城市更新与升级的主要参与方（7 大类）

一、政府端（顶层主导）

1. 地方政府 / 城市更新领导小组
   • 定政策、定规划、定方向、统筹推进

2. 自然资源与规划部门
   • 土地、规划、容积率、产权、确权

3. 住建部门
   • 老旧小区、危房改造、工程建设、质量安全

4. 发改、财政、税务
   • 立项、资金、专项债、补贴、税收优惠

5. 国资监管部门
   • 监管国企、平台公司参与更新项目

二、平台公司 / 国企（实施主力）

1. 城市更新集团 / 城投 / 建投 / 产投
   • 拿地、融资、一级开发、公益性项目

2. 园区平台公司
   • 老旧厂区、产业园区更新

3. 保障房 / 安居集团
   • 城中村、安置房、保障性租赁住房

作用：政府意志的市场化抓手，平衡公益与收益

三、市场化开发 / 运营企业（核心操盘）

1. 城市更新开发商
   • 资金投入、改造建设、销售、租赁

2. 产业园区运营商
   • 老旧厂房→产业园、办公、科创空间

3. 商业运营公司
   • 商业街区、文商旅、存量商业盘活

4. 物业服务商
   • 老旧小区改造后长效运营

四、金融资本方（钱从哪来）

1. 银行
   • 开发贷、经营性贷、并购贷、政策性贷款

2. 券商 / 基金
   • 产业基金、城市更新基金、REITs 发行

3. 保险、信托
   • 长期低成本资金

4. AMC 资产管理公司
   • 盘活不良资产、烂尾楼、低效资产

五、专业服务机构（技术支撑）

1. 规划设计院
   • 城市设计、更新单元规划、建筑设计

2. 资产评估、法务、会计师事务所
   • 估值、拆迁补偿、税务筹划、合规

3. 工程、监理、造价
   • 建设实施、成本控制

4. 招商、运营咨询公司
   • 产业定位、招商策划

六、产权人与居民（核心利益方）

1. 村集体 / 股份经济合作社
   • 城中村改造、集体建设用地

2. 企业产权人
   • 老旧厂房、低效楼宇业主

3. 小区居民 / 业主委员会
   • 老旧小区改造、意见征集、出资、监督

七、运营与产业生态方（决定能不能活起来）

1. 入驻企业、商家、品牌
2. 产业服务、科创孵化、人力资源
3. 养老、托育、医疗、社区服务机构